Устав СНТ и межевание

Дорогие соседи, ввиду неполной информации относительно начавшегося межевания земель общего пользования и оставшихся у многих садоводов вопросов, хотелось бы прояснить некоторые моменты об Уставе нашего СНТ и, собственно, межевании земель общего пользования (которое, конечно же, необходимо проводить, чтобы избежать двойного налогообложения).

Земли общего пользования в нашем СНТ (40600 кв.м.) — это земельные участки, занятые дорогами, проездами, линиями электропередач, сторожкой и другими объектами общего пользования. Именно их нам предстоит размежевать за свой счет и поставить на кадастровый учет, определив при этом собственника.

Устав — это основной юридический документ, который, следуя законодательству РФ, устанавливает организацию и порядок деятельности нашего СНТ.

Почему так важно привести Устав товарищества в порядок прежде, чем проводить межевание земли общего пользования?

Начнем с того, что Устав нашего СНТ не менялся с 2002 года. С этого времени Федеральный закон N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» сменился на Федеральный закон N 217-ФЗ от 29.07.2017, и многие вещи в нашем Уставе просто не соответствуют существующему законодательству, да и просто не отражают многие реальные вещи. Например, наш Устав не разрешает:

1) Проведение собраний в очно-заочной форме и заочной форме (соответственно, и голосования в этих форматах). Т.е. по сути, любой садовод, решивший обжаловать решение общего собрания (а они у нас практически все проходят в таких формах ввиду отсутствия кворума) в судебном порядке, имеет все шансы отменить его, равно как и принятые на нём решения. А если это решение касалось, например, межевания и деньги (причем немалые) уже уплачены, мы рискуем повторять всё то же самое и за те же самые деньги.

Смотрим ст. 8. п.1. ФЗ №217 «В уставе товарищества в обязательном порядке указываются»:

2) Точно так же в нашем Уставе отсутствует возможность принимать решение о межевании земель общего пользования очно-заочным собранием. Такое решение опять же может быть оспорено в судебном порядке, например, собственником земельного участка, не согласного с границами земли общего пользования.

3) Не прописано право передачи земли общего пользования в общедолевую собственность собственников СНТ:

Федеральный закон ФЗ №217 говорит о том, что “недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность”, но не закрепляет его. 

Именно поэтому пункт о голосовании по такому вопросу должен быть разрешен в очно-заочной форме и закреплен в Уставе.

Помните, что государственная регистрация общедолевого права возникает не автоматически, ее нужно ОФОРМЛЯТЬ!

Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как еще может быть оформлено недвижимое имущество общего пользования? Например, в собственность СНТ как юрлица во главе с его “гендиректором” — председателем. Откройте интернет и почитайте, сколько судебных разбирательств по поводу махинаций с приватизированной и проданной “общей землей” рассматривается ежегодно и подумайте, нужно ли это допускать.

А если СНТ будет расформировано по каким-то причинам, кому достанется эта земля? Все эти вопросы должны быть продуманы заранее и соответствующим образом закреплены в нашем юридическом документе — Уставе, чтобы потом не кусать локти и не бегать по судам из-за «внезапно появившегося» шлагбаума или новых «соседей» на нашем спортивном поле.

4) Наконец, существующий Устав не позволяет нам принимать решения по поводу передачи имущества общего пользования “в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение”. Т.е., говоря простым языком, мы не можем принять законное решение о передаче наших электросетей на баланс Россетей.

Вот почему очень важно привести Устав нашего СНТ к нормам существующего законодательства: от разрешения голосовать в очно-заочной форме до закрепления прав собственников на общедолевое имущество и возможность передачи электрооборудования на баланс другой организации. И вот почему новый Устав с соответствующими правками должен стать логичным и неотъемлемым этапом для начала процедуры межевания земель общего пользования — очень важного, дорогостоящего и ответственного процесса, все этапы которого должны полностью соответствовать закону.

На собрании садоводческого некоммерческого товарищества “Победа” 10.06.2023 было принято решение о создании комиссии по работе над новым Уставом. В комиссию вошли члены Товарищества Кошечкина Н., Карелов Э., Афонченкова Е. Составлен новый вариант Устава, предусматривающий все озвученные моменты. В ближайшее время совместно с председателем СНТ должны быть подготовлены материалы для обсуждения и голосования по вопросу принятия нового Устава СНТ «Победа» на внеочередном собрании.